Как не строить «жадный ящик»

Chapman Taylor — одно из крупнейших в мире архитектурных бюро, которому принадлежат проекты большинства знаковых торговых комплексов в России и СНГ. Рамчандра Хативада, директор студии Chapman Taylor в России, рассказал MarketMedia про то, как построить ТРК, в котором мужчины не будут испытывать стресс.

Рам, многие архитекторы говорят, что современным зданиям не хватает красивых деталей, за которые мог бы зацепиться глаз. Вы тоже так считаете? 
— Смотря чей глаз. Архитектор и обыватель часто по-разному воспринимают красоту. Да и детали бывают разные. Один и тот же куб может быть уродливым или абсолютно прекрасным в зависимости от исполнения. Взять, например, парк «Зарядье». Я был там вчера. Задумка очень интересная, но, если смотреть глазами архитектора, многие детали вызывают разочарование: дорогие и красивые материалы, но во многих местах плохо построено. Такая локация, несомненно, ожидает объекты высококачественные.

Какое место в портфеле Chapman Taylor занимают проекты торговой недвижимости?
— Эта цифра все время меняется. В 80-х годах прошлого века бюро занималось в основном проектированием жилья в Англии. Однако в 1990-х, после кризиса, мы начали работать в других странах. Сейчас у нас 19 студий по всему миру, работа которых сосредоточена на проектировании коммерческой недвижимости, больших мастер-планов и многофункциональных комплексов, где всегда есть торговая часть, которая все объединяет. Так что, думаю, объекты ретейла или с ретейлом сейчас занимают половину нашего портфеля.

Какие форматы торговой недвижимости интересней всего проектировать лично вам?
— Крупноформатные. Потому что мы опытнее в решении больших и сложных задач.

Со временем выяснилось, что крупные моллы на окраинах мешают нормальной жизни городов. Люди на выходные целыми семьями уезжают туда, и города пустеют, а власти хотят, чтобы жизнь била ключом.

Если вокзалы и аэропорты — это лицо города, то что такое его торговые комплексы?
— Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить, как появился формат торговых центров изначально. Его создали в Америке в прошлом веке. Там исторически никогда не было торговых улиц, которые в Европе естественным образом развивались со времен средневековья. Америка изучила европейский опыт и на его базе создала свой формат — торговые улицы под крышей, с благоприятным климатом внутри здания.

Таким образом появился новый тип сооружения — крупноформатный торговый центр с разнообразными услугами. Позже концепция торгового центра интересным образом вернулась в Европу — в виде более мелких, а затем и многоэтажных торговых объектов. Но суть ее не изменилась: торг — исторически главное место города, куда все тянутся. Он оживляет городскую жизнь. Успешный торговый комплекс — это сердце района.

Но в той же Англии крупноформатные торговые комплексы сейчас строят не в городах, а за их пределами…
— Такова государственная политика. В торговые центры люди обычно едут на машинах. А власти против засилья личного транспорта в центре городов, где и так тесно. Кроме того, машины портят экологию. Поэтому ТРК стали появляться на окраинах. Но со временем выяснилось, что такие проекты мешают нормальной жизни городов. Люди на выходные целыми семьями уезжают туда, и города пустеют, а власти хотят, чтобы жизнь била ключом: чтобы люди и работали, и жили, и развлекались в одном месте и больше ходили пешком. Поэтому проекты ТРК на окраинах стали контролировать.

Сейчас в Англии новый тренд в архитектуре — многофункциональные проекты, где на одной территории (а порой и под одной крышей) представлены разные функции. Например, комплекс, который был спроектирован к летней Олимпиаде в Англии, — в нем вокзал, торговый центр, спортивная инфраструктура, гостиницы, офисы и новые улицы с ресторанами. Разные функции дополняют друг друга, что работает на успех проекта в целом.

А в России такие комплексы есть?
— Россия, на мой взгляд, имеет другие приоритеты сейчас. Многофункциональные комплексы с высокой плотностью, несомненно, появятся позже. Мне кажется, нынешняя главная задача — упорядочить и улучшить существующие неэффективные сооружения. В России много торговых комплексов, которые изначально были низкого качества. Сейчас их начинают массово реконструировать.

Публика не хочет просто делать покупки — она хочет впечатлений. А получить их можно и от архитектуры, и от ландшафта — от среды. Это, конечно, не первичное, но важное дополнение к общей картине этого бизнеса.

Вам проекты реновации торговых комплексов интересны?
— Нам интересно все. Но реновация гораздо сложнее обычного строительства. Никогда не знаешь, на что наткнешься, какие там окажутся проблемы. Здесь существуют более жесткие параметры для проектирования.

А в расчете на какой срок службы сейчас строят ТРК?
— Все желают бесконечного успеха. Но так, конечно, не бывает. Качественный объект живет дольше. Но в принципе через каждые 10 лет требуется определенное внимание, ведь это живой организм и он ежедневно по мелочи меняется: то новые арендаторы появляются, то какие-то элементы, то сезонные дела. Происходит естественная эволюция... и износ.

Если все-таки говорить о новых ТК, что изменилось в их проектировании за последние 10 лет?
— Девелоперы стали уделять больше внимания качеству архитектуры и дизайна. Если раньше строили коробку с магазинами внутри, то сейчас многие стремятся создавать архитектурно привлекательные комплексы. Почему? Потому что рынок меняется, и между комплексами идет соревнование. Они должны привлекать аудиторию и быть успешными в долгосрочном плане. Простого маркетинга, грамотной логистики и планировок для успеха уже недостаточно. Нужна также сильная архитектурная концепция и благоприятная среда для посетителей.

Да и публика стала более требовательная…
— Да. Она не хочет просто делать покупки — она хочет впечатлений. А получить их можно и от архитектуры, и от ландшафта — от среды. Это, конечно, не первичное, но важное дополнение к общей картине этого бизнеса. Поэтому девелоперы, особенно крупные, несмотря на трудное время, пытаются идти вперед и быть лидерами в этом вопросе. В результате сильные становятся еще успешней. А остальные превращаются в аутсайдеров и умирают.

Наш опыт показывает, что успешны, как правило, крупноформатные объекты. А маленькие — по 15-20 тыс. м² — это не долгосрочный бизнес.

Это российский тренд?
— Нет, глобальный. Но в России есть и локальный момент. Когда рынок стремительно развивается, архитектуре обычно уделяют мало внимания — строят максимально быстро и просто. Так вот, большие российские города пережили этот этап, однако в глубинке тенденция все еще сохраняется.

В Москве их тоже строят….
— В меньшей степени. Хотя в разных районах столицы ситуация разная. В Москве много больших моллов, но не хватает локальных торговых центров. Правда, наш опыт показывает, что успешны, как правило, крупноформатные объекты. А маленькие — по 15-20 тыс. м2 — это не долгосрочный бизнес. Отчасти потому, что такие комплексы не могут обеспечивать покупателям полноценного выбора, о котором я говорил.

Должны ли торговые комплексы учитывать окружающий архитектурный контекст?
— Любое здание должно учитывать окружающую среду. И торговый центр в том числе. Например, наш проект в городе Бате — там для строительства можно использовать только песчаник из Бата, да и город имеет жесткие требования архитектуры. Однако мы создали крупный торговый центр, который успешно вписывается в общую среду. ТРК «Галерея» в Петербурге — также прекрасный пример такого объекта. Чтобы сделать его органичным, мы вместе с заказчиком и городом потратили много сил. Немало средств ушло на фасады! Гораздо легче работать в исторических контекстах городов, таких как Петербург или старые города Европы, где градостроительная ситуация требует определенного подхода. Во многих городах советского периода России окружающая среда обычно низкого уровня — и постройки, и участок, и транспортная ситуация. В этом случае мы должны создавать объекты, которые станут эталоном для будущего развития этой местности.

Не секрет, что в процессе шопинга посетители часто получают стресс, особенно это касается мужчин.

Национальные особенности в проектировании учитываете?

— Безусловно. Торговый комплекс должен быть прежде всего приемлемым и понятным для посетителей. Правда, иногда работает контраст и новизна формы. Так появляются комплексы-инопланетяне. Но «инопланетянина» люди тоже могут полюбить и принять как своего. Иначе он не будет успешен.

Мне кажется, что больше всего комплексов с необычной архитектурой строят в Китае. Почему?
— Во-первых, там возникает много новых городов, где новая архитектура уместна. Во-вторых, страна большая — она может переварить разные течения, стили и масштабы, и контекст не везде диктует четкие каноны. В-третьих, вкус у каждого народа свой. Посмотрите на китайские торговые улицы. Они, как правило, живее и красочнее европейских. Это как многолюдный карнавал и нескончаемый шум. Поэтому и объекты могут быть необычными, красочными и т.д.

С заказчиками какой страны вам было сложнее всего работать?
— Все заказчики разные, в какой бы стране они ни находились, их необходимо понимать. У каждого девелопера есть свое видение, свое понимание проекта, он работает в своем культурном, финансовом и политическом контекстах. Поэтому мы и открываем офисы в разных странах, чтобы быть ближе к заказчикам, теснее с ними контактировать и лучше понимать. И каждый раз, когда мы приходим на новый рынок, сначала довольно долго к нему присматриваемся, пытаемся понять культуру.

Какими были самые необычные требования заказчиков, с которыми вы сталкивались?
— Их желания могут быть очень неожиданными, амбициозными и даже нереальными. Но заказчик — хозяин. Это его проект. А наша задача — обслуживать, слушать, задавать вопросы, через работу понимать, чего он на самом деле хочет и насколько это реально, и делать целесообразные предложения. Малоопытным девелоперам нужно особое внимание для того, чтобы избавиться от потенциальных ошибок в проектах. Итоговый проект — это совместная работа между заказчиком и проектировщиками.

С одной стороны, торговый комплекс должен быть абсолютно эффективной машиной. С другой — как человек он должен иметь свое лицо, свой характер. Если мы этого добиваемся — это победа.

Какие из ваших реализованных проектов ТРК вам самому нравятся больше всех?
— Обычно мы смотрим на результат глазами своих заказчиков. И нам нравятся объекты, которые работают успешно. Последний удачный пример — ТРК Mega Silkway в Астане, открытый в прошлом году. Лаконичный, динамичный, немного инопланетный. Это однозначно классный объект, который стал частью нового Экспоцентра, его воротами. Там большое пространство, много воздуха. Не секрет, что в процессе шопинга посетители часто получают стресс, особенно это касается мужчин. Так вот, в этом центре мы добились современной среды, где комфортно в любое время и стресс минимален, я надеюсь. Заказчик от него в восторге, и местное население тоже. Но задача была непростая.

Почему?
— Когда 10 лет назад мы начали работу в Казахстане, это был для нас абсолютно новый рынок. Это уникальная страна: интересная, мирная, доброжелательная, с очень дружелюбным народом. Однако нам нужно было время, чтобы понять их культуру и обычаи. Заказчики часто требовали восточную архитектуру, и это оказалась не просто продумать. Сложность заключается в том, что архитектурное наследие Казахстана сохранило лишь памятники времен VII-VIII веков, которые относятся к периоду арабского правления. Это новое государство, где люди по ментальности ближе к Европе, чем к арабскому Востоку, и классическая исламская архитектура там неуместна. А европейская — недостаточно восточная. Поиск компромисса стал для нас очень сложной задачей. Результаты были очень интересными.

А какие требования были у заказчиков «Гянджлик Молл» в Баку?
— Это современная архитектура, причем без компромиссов. И полностью запроектирована по английской системе, обеспечивая высокое качество. Да, в Азербайджане свои нормы и правила, но у руководства страны есть огромное желание развивать современную архитектуру. Заказчики умудрились пройти все согласования и создали объект очень высокого качества. Может, получилось недостаточно по-азербайджански, но задачу — прозвучать в мире — выполнили.

Сейчас вы проектируете «Грозный молл» в Чечне. Сложный проект?
— Он особенный: в самом центре города, с большим парком, который станет его частью. В архитектуре комплекса вписан символ ислама — восьмиугольник. Но он подан абстрактно, а не буквально. Сам ТРК имеет не четыре фасада, а пять. Пятый — это крыша. Ей уделили большое внимание, поскольку на торговый комплекс открывается вид из 300-метровой башни по соседству. Непростая была задача. Но заказчик нас четко направлял, чтобы проект получился таким, как он хочет. Также важно, что в Чечне есть история — есть контекст, есть собственная культура и традиции. Нам необходимо изучать его архитектурные образцы, чтобы все сделать правильно.

Вы сами ездили в Грозный?
— Да. Все удивлялись — куда я еду. Но мне понравилось. Проблем в коммуникациях не возникало — мы говорили на русском языке. И я был приятно удивлен тем, что город, недавно переживший войну, полностью залечил раны.

Ваш основной российский заказчик — в Москве и Петербурге. Активно ли вас приглашают в другие регионы России?
— Да. Мы активно работаем и в небольших городах. Недавно делали проекты для Курска и Воронежа. Раньше, когда российский рынок ретейла развивался в бешеном темпе, мы проектировали практически во всех крупных городах страны. Сейчас стало спокойней.

А много у вас сейчас крупных заказов в России?
— Мы работали на проекте парка развлечений «Остров мечты» в центре Москвы по заказу ГК «Регионы». Наверное, это самый уникальный и масштабный проект в нашем портфеле на данный момент. А вообще, российский рынок сейчас переживает сложный кризис, нестабильность, санкции, много изменений в политической ситуации и законодательстве, практически нет зарубежных инвестиций, без которых нет большого темпа развития. Но в российском офисе мы работаем не только над российскими проектами, но и над заказами из других стран. Сейчас, например, в партнерстве с лондонским офисом переделываем «Дубай молл». Там много кинозалов, но заказчик хочет еще больше. Есть крупные проекты в Узбекистане.

Что важнее в современных торговых комплексах — индивидуальность или функциональность?
— Все важно. С одной стороны, торговый комплекс должен быть абсолютно эффективной машиной. С другой — как человек он должен иметь свое лицо, свой характер. Если мы этого добиваемся — это победа.

Архитектор не может полностью отвечать за качество проектов, если к ним прикасались чужие руки. Проект — только бумага. Важно еще, как идея реализована.

Трагедия в Кемерово подняла и вопрос безопасности ТК. Это ведь тоже задача архитектора?
— Конечно. Но архитектор не может полностью отвечать за качество проектов, если к ним прикасались чужие руки. Проект — только бумага. Важно еще, как идея реализована. Если над проектом работают опытные инженеры, строители, конструкторы, если их работа организована правильно — трагедий быть не должно. Но на молодом российском рынке все сегодня хотят строить быстро и дешево. Это понятно: рынок нестабилен, и все торопятся получить выгоду. Но, если люди невнимательны, это может приводить к ошибкам — порой фатальным.

Понятие ТРК за последнее время очень расширилось. Что может быть в торговом комплексе? Музей, например, уместен?
— Теоретически — да. Но проблема в том, что проекты торговых комплексов создает частный девелопер. А музей или, допустим, библиотека — социальные объекты, которые не приносят финансовой выгоды. Даже кинотеатры в ТРК, как вы знаете, платят меньше арендную ставку, чем магазины, потому что они не так прибыльны. Но их включают в проекты, потому что они генерируют людской поток. Так же и с другими функциями. В одном случае они уместны, в другом — нет. Но есть общее правило: необходимо удовлетворять людей, нужны все возможные условия, нужен «вау-эффект». Поэтому в ТРК стараются добавлять элементы, которых люди в обычной жизни не видят. Например, раньше торговые комплексы Европы обильно украшали пальмами. А в ТРК в Катаре, который проектировало наше испанское бюро, много зелени, фонтанов и бассейнов. Получился прохладный оазис среди пустыни. Это все работает на эффективность комплекса.

А как еще можно повысить конкурентоспособность торгового объекта?
— Эффективной рациональной планировкой. Это самое главное. Планировки — та самая начинка, благодаря которой «машина» ТРК едет вперед. И на создание этой начинки направлено до 90% времени и усилий архитектора, который специализируется на торговых комплексах. А все остальное — дополняющий момент.

Как за 10 лет изменилась стоимость строительства торговых объектов?
— Я постоянно спрашиваю заказчиков: стало ли что-то дешевле? Они говорят — нет. Да, во время глобального мирового кризиса цены на многие материалы упали, но и девелоперские процессы замедлились. А время, как известно, те же деньги. Подорожавший импорт сейчас все стараются заменять на российские аналоги. Но они тоже стали дороже, чем отечественные материалы 5 лет назад. А если не дороже, то качество вызывает вопросы. Между тем все хотят получить красивые и эффективные проекты за минимальные деньги. Но красота и эффективность не всегда совместимы. В итоге заказчик получает то, за что заплатил.

А услуги архитекторов подорожали?
— Конечно. Жизнь дорожает, растут индивидуальные ежедневные расходы людей — и это отражается на наших гонорарах. Растет стоимость опытных специалистов. А мы работаем именно с такими.

Сейчас тренд на разнообразие элементов торгового центра — там должны быть и магазины, и развлечения, и рестораны. Это работает на эффективность и смягчает имидж торгового центра как такого «жадного ящика».

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов после трагедии в Кемерово заявил, что торговые комплексы — «явление довольно уродское, которое приносит пользу только их владельцам, а для городов создает проблемы». Вы с этим согласны?
— Я понимаю господина Кузнецова, если это он сказал. Но мне кажется, что государство должно создавать правила игры в целом, которым проектировщики и девелоперы должны следовать. Архитекторы — не революционеры, и не они решают, какие объекты необходимы городу. Что касается уродства, то торговый центр не должен быть уродливым, и архитектор обязан помогать девелоперу и быть чувствительным к контексту, но власть тоже должна стараться положительно решать задачу.

Хотелось бы также, чтобы власть уделяла особое внимание красивым объектам прошлого. Несомненно, в последнее время мы видим, что работы по реставрации идут, и это приветствуется. Но долгое время многие другие объекты находились в плачевном состоянии. Мне удалось в прошлом заниматься темой сохранения культурного наследия в Англии — я участвовал в таких знаковых проектах, как реставрация Лондонской оперы, Кенсингтонского дворца, зданий на Трафальгарской площади и др. И увидел, что соответствующие организации и государственные органы делают больше, что при определенных усилиях со стороны города все можно сохранить как положено. И это создаст тот самый контекст для будущего строительства, о котором я говорил.

А если этого контекста нет, то же государство может создать условия для его появления. Пример — деловой центр Канэри-Уорф в Лондоне. Его создавали в 1980-х годах. Там много чуждой архитектуры, поскольку активно привлекали американских специалистов для создания делового квартала. Но государство для этого проекта разработало правила развития и жесткие условия для высококачественного результата. И теперь у каждого здания в этом районе есть индивидуальность, и они неизменно высокого качества. Хочется, чтобы такой опыт мы смогли применять в России.

Каким вам видится будущее торговых комплексов? Как этот формат будет эволюционировать?
— Изменения диктует рынок. Сейчас тренд на разнообразие элементов торгового центра — там должны быть и магазины, и развлечения, и рестораны. Это работает на эффективность и смягчает имидж торгового центра как такого «жадного ящика». Ну а следующий шаг — многофункциональные проекты, как в Европе, где рынок немолодой.

Говорят, если бы архитекторам пришлось жить в спроектированных ими зданиях, города выглядели бы иначе. Вы с этим согласны?
— Наши здания не могут нравиться всем. Даже если собрать всех архитекторов вместе, они не договорятся о красоте конкретного проекта. Не говоря уже о восприятии людей — не архитекторов. Поэтому приходится опираться на личные ощущения. Мы стараемся принести в Россию все лучшее в архитектуре, что можем. И я горжусь нашими успехами.

Может ли архитектура изменить мир к лучшему?
— Мир не изменишь буквально, в один момент. Но архитектура, как и музыка, и живопись, может вдохновлять, преображать, воспитывать общество, заставлять думать и восхищаться, повышать уровень вкуса — это все должно, несомненно, делать человека духовно богатым. Надеемся, это поможет сделать мир лучше.

Источник: http://www.marketmedia.ru